【特寫】一手新盤假象:假回暖 真散貨

04月25日 17:12

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新樓盤減價開售會成為新常態。圖片:網絡。

【橙訊】新樓盤減價開售成為新常態,平價新盤魚貫而出,加上置業優惠吸引,銷情紛紛報捷,市場聚焦一手,成為買家主要目標,搶奪市場購買力,加上對於買慣貴嘢的香港人,日日都有報章報道某某新盤平絕同區,大增優惠折扣吸客,執平貨的假現象到了。樓價繼續調整,發展商繼續貼市價,或低市價推盤,對於買慣「貴嘢」,以天價入市的買家及投資者,自然覺得有水位。

確實,一手市場經歷今年首季淡靜後稍微回暖,據一手銷售資訊網網資料,截至今日,本月已錄逾1200伙成交,成交量為亦為去年11月逾1,700伙成交後,首次突破千伙,創5個月新高;期內銷售額于160億元,而銷售金額亦創近5個月新高。

期內銷售額之所以大幅增加,主要受惠多個豪宅新盤推售,最為矚目的可算何文田天鑄第二期及西半山殷然,每個成交均逾千萬,無論成交量抑或金額都相當理想。

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西半山殷然在低價及高佣的銷售策略下,銷情報捷。圖片:網絡。

低價湊效 四新盤撐起全月銷售額

綜合市場消息,新地(00016)何文田天鑄2期本月累售逾160伙,套現逾70億元。太古地產(01972)西半山殷然累沽80伙,消息指,當中9成為投資者,套現逾15億元,在低價及高佣(達4.75%)的銷售策略下,令銷情得以報捷,可算是逆市奇葩;再加上浪澄灣重推銷情非常理想,過去8日累計售出102伙,套現超過9.9億元。另一銷情較好的將軍澳海天晉售價亦以低開吸引市場注意力,23天累售逾4,00伙,套現約35億元。意味三個新盤不足一個月合共吸金逾135億元,佔全月一手銷售額逾8成。三個盤合共累沽近750伙,佔全月一手成交逾6成。

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浪澄灣過去8日售出逾100伙。圖片:網絡。

另外,連陳年貨尾新盤亦減價散貨,樓市或響起警號?入伙長達12年的恒隆地產(00101)大角嘴月中推售的首批單位,折實平均呎價僅1.44萬元,基本上平絕同區,最主要是比去年同類成交單位平約18%。

點解恒隆這個時候推盤?是不是新盤市場逐步回暖?紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮對橙新聞說,「恆隆了解未來供應量多,唔低價推貨尾都唔得」。

湯文亮續說,新盤回䁔是因為新盤與二手細價樓相若,所有購買力都湧向新盤,但這個情況是會自動調節,就是新盤會調高樓價,二手樓降價,兩者價格拉闊至兩成半,這才是正常。

不過,睇返去年10月開售的同區劏房新盤恒地(00012)利奧坊‧曉岸,首推100單位,折實平均呎價16,714元,亦是貼近同區二手價。另外,再睇臨近地區房協去年7月份推售的長沙灣喜漾,最後一批95伙單位,當時折實平均呎價亦要14,032元。由此可見,僅半年的時間,發展商同樣貼市價推盤,樓價卻形成鮮明的對比。

有如此鮮明的對比,發展商永遠都會打著“貼二手市價”的旗號推盤,對於買慣「貴嘢」,以天價入市的買家及投資者,自然覺得有水位,可趁「低價」入市,以掃平貨心態入市,希望再來一次低買高賣。

香港樓市的決定權,某程度上是由地產商說了算,發展商亦低價開盤,附近二手樓可以跟住賣貴啲,相反,發展商貼市價或者低市價開盤,附近二手業主叫價亦不會太進取,所以非必要發展商都不會減價,而且發展商普遍提供二按,代表市況轉差,其次是提供各種回贈優惠托價,發展商連實力差少少的買家都不放過。另外,發展商深明未來供應量大增,加上本港欠缺新的經濟動力,樓市將會繼續調整,發展商在不得已情況下,減價散貨。還有一點,就算市況幾差都好,發展商都要追數,達每年的售樓目標。

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李嘉誠早前表示,今年香港經濟「幾乎沒有哪一行好」。圖片:網絡。

樓價真的喘定?超人:今年差過沙士

差餉物業估價署數據顯示,2月私人住宅樓價指數為272.8,按月跌近2.2%,與1月跌幅相若。租金方面,2月私樓租金指數按月跌幅擴大至2.9%,1月指數跌1.5%。本港私樓樓價及租金連續5個月下跌,在2015年9月份,樓價指數曾創306.1點的高位,隨後5個月均錄得跌幅,至今日公布的2月份指數272.8點,累跌10.9%。同時住宅成交量在去年下半年下跌了26%。

香港的失業率從過去兩年多,一直維持在3.3%或以下水平,至近月上升0.1個百分點至3.4%。或者大家對於「銀主盤」三個字,與自身無什麼關係,但其實銀主盤的數字,向來與經濟和樓市發展唇齒相依,銀主盤的增加向來是經濟不景的一個警號,加上中國人向來崇尚有瓦遮頭,未到不得已的地步,業主是不會斷供的。

今年環球經濟面臨很大挑戰,美國失業率下降,加息機會增、內地經濟亦正在面對下行壓力,國際油價和商品價格下跌等,一旦內地經濟向下,香港很難獨善其身,倘失業率進一步變壞,相信會有更多銀主盤出現。連李嘉誠早前亦對香港經濟發出了空前的警告,他說,今年香港經濟「幾乎沒有哪一行好」,是過去20年來最差的一年,從地產業賣樓的情況、零售、旅遊等來看,都比2003年SARS時期更差。

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貨尾創6年半新高 中原:下季破萬伙

另外值得一提的是,以最近新盤的銷售情況確實造成了一種銷情暢旺的假現象。事實上,今年首季度一手貨尾伙數屢創近年新高。

據中原研究部指出,透過選取全港205個新盤、合共逾6.49萬伙作統計,直至今年首季已有逾5.67萬伙售出,餘下8188伙待售,按季增679伙,並自去年次季錄5174伙貨尾後,連續3個季度上升,而且是繼2009年次季錄9301伙後,近27季、即逾6年半以來新高。按發展商銷售項目計:恒地貨尾1705個,新地1015個,長實(01113)634個,信和(00083)587個,新世界(00017)450個。

據美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示,估計2016年私樓落成量約17,600伙。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,反映過去半年樓市調整,新盤銷售遇到阻力,推高貨尾數字。今年第二季首輪調整結束,發展商積極推售新盤。但銷情個別發展,有旺有淡。預期下季貨尾數字將會上升到一萬個上下的水平。